美国房价:十年新高,但春天远未结束

时间:2017-10-12作者:张文朗来源:光大证券
美国房价已超危机前高点,接下来是危机再现还是继续勇往直前?房地产行业占美国GDP的18%左右,对美国经济与货币政策至关重要。2016年初在市场对美国楼市忧心忡忡时,我们就认为美国楼市还有很大空间,这个判断已经得到印证。从那时到现在,楼价又涨了10%,往前看,美国楼市是春红褪去,还是春去夏来?从多方面来看,我们认为,美国楼市总体并无过热风险,仍有上行空间。
与危机前不同,当前美国房贷总体上风险无虞。居民杠杆危机后大幅下滑,相当于2000年左右的水平。投机情绪也不浓厚,居民平均支付能力明显高于平均房价,断供比例持续下滑,止赎房屋数量达到十年低位。银行对按揭态度仍然比较谨慎,尽管当前房贷的平均信用点要求从高点760左右下降至730点左右,但仍比次债危机前高10个点,房屋空置率持续下行,房屋租售比明显高于危机之前,均表明整体楼市尚无过热风险。
美国国内的千禧一代需求开始释放,加上海外需求较多,总体需求仍然旺盛。受国内工资收入提高以及美房贷利率预期上升影响,美自有住房率由2016的63%触底反弹至当前63.7%,但仍处于30年的低位。占总人口20%的千禧一代成为购房主力军,而占全美楼市8%的国际买家需求不减。根据万得数据,其中美国之外的华人买家对美地产投资依然独占鳌头,年年增长,近四年半累积达到1200亿美元左右。
建筑技术工人短缺加上房屋许可受限,房屋供应不足,尤其是中低户型。当前美国建筑业从业人员与危机前相比仍有70万缺口,技术工人短缺问题依然严重。同时对中低户型的开工许可限制导致获批私人住宅数甚至低于2000年水平。成屋库存也从危机时的10个月,下降到4个月左右的水平,成屋库存过剩缓冲区已经消失,新屋供与成屋销售之比为10%左右,远低于危机前18%的平均水平。
局部地区楼市有风险,但总体仍有上行空间,为美国经济复苏、货币紧缩奠定了基础。部分海外买家集中的城市,出现高端房地产市场过热的风险。比如,近几年部分纽约高端地产价格下滑近30%,而商业地产销售量下滑近50%。同时住房贷款的提供机构(房地美和房利美)的改革路线模糊也一定程度上给楼市的发展带来不确定性。但总体而言,美国房地产市场需求旺盛但供给仍受限制,未来1-2年仍有5%以上的年增速。这种情况下,美国金融周期继续上行,经济复苏趋势仍在,货币紧缩也有坚实的基础。美元反弹,美债收益上行不可避免,时间点近期关注今年底和明年一季度。
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