宏观专题:还需要警惕哪些房地产风险?

时间:2022-09-27作者:芦哲来源:德邦证券

投资要点:

核心观点:本次房地产市场下行近14个月,时长和下跌幅度均超前几轮。其中,固然有政策相对谨慎、供给侧出现流动性危机的影响,但最大的问题还是需求侧,长期供求关系变化与短期购房需求下行相叠加,成为房地产市场下行的主要原因。

站在房地产市场底部,当前我们可以观察到正在暴露的五类风险,根据承担主体不同,可以分为:房企承担的库存风险、上下游行业承担的债务风险、金融机构承担的债务风险、政府承担的财政风险、居民承担的“烂尾”风险。

(1)本次房地产市场下行的深度和时间长度都远超前几轮。从降幅来看,本轮与2008年接近,销售面积单月最大降幅分别达39%、35.7%,而2012和2014年两次下行区间的单月最大降幅均未超过20%。从持续时间来看,本次市场下行已经接近14个月,而2008、2012、2014年分别为10、8、13个月。

(2)供给侧的房企流动性危机制约需求复苏。房地产开发的外源性融资已持续下降10个月,降幅逐渐扩大,这是前三轮周期中没有出现过的。流动性危机之下,部分房企无力维持项目竣工,打击居民购房信心。期房需求受到冲击,会大幅拖累商品房总量销售。期房销售每减少10%,商品房销售就会减少8.6%。

(3)从长期趋势来看,房地产市场已经从供不应求走到供求基本平衡阶段。用于衡量住房充足程度的人均住房间数指标在2020年为1.06,大约在2015年后跨越“1”的大关,实现基本充足。长期来看,随着人口和城镇化增速放缓,预计十四五时期住房需求相比十三五时期减少12.5%。

(4)长期住房需求下降的同时,短期购房需求也在下降,居民部门“去杠杆”和“预防性储蓄”现象显著,今年8月住户部门存贷款差额提高到39.46万亿,比去年底大幅增加8.1万亿。

(5)房企库存风险:当前无论广义库销比还是狭义库销比,自2021年6月后都开始上升,广义库销比已经超过2015年的历史最高水平,达到53.7个月。

(6)上下游关联行业风险:今年6月底,房地产行业的应付账款和票据合计约3.1万亿。随着房地产市场下行,房企对上下游行业的商票违约日益增加,地产项目公司贡献了8月份近七成的商票违约。

(7)金融债务风险:面向个人的按揭贷款占所有房地产相关债务余额的七成左右,今年个人住房不良贷款有所增加,但相对于总余额来说,不良率仍然较低。

(8)财政风险:政府税收的五分之一和一二本账(一般公共预算+政府性基金)的四分之一依赖于“土地财政”。依赖土地财政的风险在今年也已经有所体现,导致1-8月政府财力减少超四千亿。

(9)烂尾风险:越积越多的已售未完工期房,叠加开发融资收紧和竣工下降,加大“烂尾”风险。今年8月已售未完工期商品房约为62亿平,以过去12个月平均竣工面积来看,仍需要77.2个月(约6.4年)才能完成现有期房的竣工。

风险提示:部分估算数据存在一定误差;房地产政策效果不及预期;疫情形势发生变化。


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