宏观周报:房地产泡沫化“实质性扭转”之后

时间:2022-09-26作者:秦泰 屠强 贾东旭来源:申银万国证券

本周关注:房地产泡沫化“实质性扭转”之后,地产融资、投资有望企稳改善

银保监会表示房地产泡沫化势头得到实质性扭转,或有更多政策空间聚焦稳定房企融资,保交楼优先度进一步提升,地产投资、竣工有望止跌企稳,小幅改善。9月23日银保监会首次指出“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”,意味着有更大政策空间稳定房企合理融资,此前部署近2000亿保交楼“专项政策性借款”首笔9月22日也正式落地沈阳,“稳融资-加速施工环节去库存-稳竣工、保交楼-稳定年内GDP”的政策进一步加快。

具体表现在两个方面:1)伴随21年以来“三条红线”、房贷集中度管理等各项地产调控政策从严,个人住房贷款余额增速回落至15年以来新低,20H2-21H1地产销售高增更多是疫情激发居民动用储蓄释放住房需求、而个人房贷增速持续回落,银保监会对房地产金融化泡沫化的表态也由“得到遏制”转向“实质性扭转”。2)房地产开发贷款余额同比一度加速回落至过度偏冷的水平,21Q4后逐步好转但幅度有限,地产投资也因此持续低于预期,因而目前政策再度强调稳定房地产企业合理融资需求,2000亿保交楼专项政策性借款首单22日落地沈阳。结合9月13日郑州与国开行签署的3000亿贷款中用于棚改贷款的1600亿,以及各地房地产纾困基金和银行信贷的通力配合,房地产融资已在好转,9月后地产投资同比或逐步回升,全年仍有望达到-8%的明显好于地产销售(-20%)、新开工(-37%)内生性拖累幅度的水平。

国常会敦促前期促进基建投资、设备改造投资政策进一步落实。1)国务院听取第九次大督查汇报,并表示“推动解决了一批地方反映的实际困难”,考虑到此次督查侧重基建落实,9月基建投资或仍能延续8月势头。2)会议下一步要求“重点推进财税金融支持基础设施重点项目建设、设备更新改造等扩投资促消费政策措施的落实”,“经济体量大的省份要挑大梁,共同努力巩固经济企稳基础、促进回稳向上”。至9月22日,9月第二批政策性开发性金融工具的加速落地已经在呼应国常会要求,单月投放已达2500亿。再结合5000亿结存新增专项债余额的发行,以及8000亿政策性银行贷款,下半年广义基建投资同比增速可望推升至12.2%,有望推动全年基建投资同比高增10.5%。3)会议敦促设备改造更新政策落实,是9.7国常会和9.14国常会政策的延续,低于0.7%的低息信贷+2000亿专项再贷款,预计额外拉动下半年固定资产投资约0.4个百分点。4)会议在保障交通物流方面再度加码,“将收费公路货车通行费减免10%”并要求“用好1000亿元交通物流专项再贷款”,以巩固中秋节后物流运输的回升势头,保证生产和居民就业。

高频数据经济表现:汽车、地产销售、港口物流积极改善。乘用车零售同比较上周大幅上行28pct至28%,全国疫情继续缓和,全国整车货运量同比大幅上行。房地产市场:地产销售回暖,各地推动二手房“带押过户”。政府性基金与基建:当周新增专项债140.5亿,下周计划发行79.9亿。工业生产与制造业投资:上下游开工率回升,钢材产量上行,港口物流明显改善。通胀:猪肉、煤炭价格上涨,油价、菜价、果价回落,钢价持平。货币政策与汇率:逆回购操作加量,DR007小幅下行。美元指数持续上行,人民币被动贬值。


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