宏观“预期差”系列:稳地产 不能忽视的供给约束

时间:2022-06-23作者:赵伟 杨飞来源:国金证券

伴随稳地产措施密集落地,市场对地产销售等需求变化关注较高,而大多忽视供给约束对稳地产的影响增强。本文系统梳理当前地产供给约束及影响,供参考。

一问:为什么要关注地产供给约束?

相较以往,本轮地产周期供给约束增强相较以往地产周期,当前房企报表约束更强,债务和现金流压制凸显。经历多年持续扩张,房企杠杆约束明显加强、资产负债率持续高位,尤其是前期大幅扩张的部分民营房企债务压制明显增强。同时,房企现金流明显恶化,上市房企筹资现金流去年下半年同比下降25.6%、降幅创历史新高,销售回款低迷进一步加剧房企现金流压制,今年4月商品房销售金额同比下降近47%、降幅创历史新高。

预售资金、信用风险等,进一步限制了房企融资能力,进而影响房企开发投资能力、意愿。不同以往,当前房企面临预售资金监管,披露预售监管资金的房企,受限资金比例2021年达29%,导致一些依赖高周转、资金腾挪不规范房企现金流压制更加凸显。同时,信用违约风险加速暴露,2021年房地产行业不良贷款率翻倍增长、创近年来新高,使得银行放贷趋于谨慎,加大房企融资修复难度。

二问:当前有哪些稳供给措施?

融资支持、预售资金监管优化、平台拿地等为缓解房企现金流压力,融资支持、预售资金监管优化等措施陆续推出。去年底开始,当局先后推出房地产企业并购贷、重点房企信贷支持、不盲目抽贷、压贷等改善房企融资措施;同时,央地陆续优化预售资金监管,住建部2月推出全国性的预售资金监管总体原则、4月中央政治局会议进一步明确,各地也放松了预售资金监管,主要集中在放松银行保函替代、增加监管资金拨付节点和比例等。

但民营房企投资能力和意愿依然偏弱,城投平台、国企成为拿地主力。2月以来,地产债净融资转正并逐步增多,但民企地产债净融资仍持续收缩;尽管预算资金有所放松,仍面临企业信用等级、地域转移等限制,使得民营房企投资能力和意愿依然偏弱。以集中供地为例,民企拿地比例逐步下降,从2021年第一轮的47%下降至2022年第一轮的19%,部分地区土地成交更多依靠城投平台等。

三问:未来需关注哪些变化?

资金、供地等变化,周期变平下的结构分化除需求刺激外,民营房企融资增信、预售资金监管、供地等供给变化,未来也值得关注。经验显示,地产销售能否企稳回升,是稳地产的关键;但当前地产面临的供给约束,可能拖累需求对投资等支持,如何“破局”也非常重要。信用保护工具、贷款再担保等增信工具运用,预售资金监管优化地区、使用范围增多等,有利于改善房企现金流;供地增多、土拍限制减少等政策改善,也助力稳地产。

供需影响下,本轮地产周期或“变平”,地产投资和销售的弹性或弱于以往、不同能级城市结构分化。不论从需求的“因城施策”、因城而异,还是供给约束的增强,均可能导致本轮地产周期趋于扁平化。同时,不同城市驱动逻辑亦不同于传统周期,房企集中有限资源在一二线和部分热点三线城市开发,代表性房企超80%拿地集中在一二城市;而居民收入、房价预期等变化,也或导致销售分化。

风险提示:政策效果不及预期,房企信用风险加速暴露。


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